出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)情形的，承租人可以請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任。但是，出租人與第三人訂立的房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力不受影響。

【資料圖】

網(wǎng)友咨詢：

侵犯優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的合同是否有效力？

福建向遠(yuǎn)律師事務(wù)所唐義琪律師解答：

在簽訂合同之前，務(wù)必要核實(shí)房屋出賣(mài)人的身份，如果其非產(chǎn)權(quán)所有人，且未得到產(chǎn)權(quán)人許可、無(wú)法提供同意證明書(shū)，那么與其簽訂的購(gòu)房合同也是無(wú)效的。其次，侵犯有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的合同同樣也是無(wú)效的，通常，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)分為房屋共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)和承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。房屋所有人在出售公有房屋時(shí)，在同等條件下，共有人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán);此外，房屋所有人在出售出租房時(shí)，須提前3個(gè)月通知承租人，且同等條件下，承租人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。如果房屋所有人侵犯了共有人和承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，他們有權(quán)向法院提出訴訟，宣告購(gòu)房合同無(wú)效。

《民法典》第七百二十八條，出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)情形的，承租人可以請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任。但是，出租人與第三人訂立的房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力不受影響。

福建向遠(yuǎn)律師事務(wù)所唐義琪律師解析：

優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)必須在特定期間內(nèi)行駛，若超過(guò)該期間，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)消滅，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人不得再以行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)為由來(lái)否定出賣(mài)人和第三人之間已經(jīng)成立的買(mǎi)賣(mài)合同。但在該期間內(nèi)，出賣(mài)人負(fù)有止賣(mài)義務(wù)，如果第三人在侵害優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人的優(yōu)先權(quán)的情況下購(gòu)買(mǎi)標(biāo)的物，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人有權(quán)主張?jiān)撡I(mǎi)賣(mài)關(guān)系無(wú)效。

房屋所有人出賣(mài)共有房屋時(shí)，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。房屋所有人出賣(mài)已租出房屋時(shí)，須提前3個(gè)月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。所謂“同等條件”，主要是指房?jī)r(jià)同等，還包括房?jī)r(jià)交付期限、方式同等。房屋所有人出賣(mài)房屋時(shí)侵犯共有人、承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，共有人、承租人可以請(qǐng)求法院宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效。

另一方面，先買(mǎi)權(quán)人應(yīng)當(dāng)在一定期限內(nèi)行使先買(mǎi)權(quán)，否則，先買(mǎi)權(quán)人無(wú)限拖延表示是否購(gòu)買(mǎi)，義務(wù)人出賣(mài)其不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利就無(wú)法得到實(shí)現(xiàn)。所以，最高人民法院《意見(jiàn)》(試行)第118條規(guī)定，出租人出賣(mài)出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人。承租人于接到通知后至出租人出賣(mài)房屋之前未予以書(shū)面表示購(gòu)買(mǎi)的，視為放棄。股東轉(zhuǎn)讓其不動(dòng)產(chǎn)出資或者合伙人轉(zhuǎn)讓其不動(dòng)產(chǎn)份額，依照法律規(guī)定，亦得盡通知義務(wù)，由其他股東或者合伙人決定是否同意。但對(duì)于共有人出賣(mài)不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，對(duì)其他共有人有無(wú)通知義務(wù)，法無(wú)明文，在解釋上應(yīng)認(rèn)為出賣(mài)人負(fù)有通知義務(wù)。出賣(mài)人及時(shí)告知先買(mǎi)權(quán)人后，先買(mǎi)權(quán)人在指定期限或者合理期限內(nèi)不作是否購(gòu)買(mǎi)表示的，即喪失先買(mǎi)權(quán)，出賣(mài)人可以將其不動(dòng)產(chǎn)出賣(mài)給第三人。

綜上，如果在優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的除斥期間內(nèi)侵害優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，則優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人有權(quán)主張?jiān)摵贤瑹o(wú)效。

唐義琪律師簡(jiǎn)介

畢業(yè)于閩南師范大學(xué)，法學(xué)本科。執(zhí)業(yè)以來(lái)，擔(dān)任本地銀行法律顧問(wèn)，辦理多起銀行金融糾紛案件，婚姻家事案件，刑事案件。