當(dāng)事人簽訂買賣房屋的協(xié)議或者簽訂其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。

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房屋預(yù)告登記有哪些法律后果？

廣東邦昊律師事務(wù)所唐云軍律師解答：

1、排他性效力

簽訂轉(zhuǎn)讓合同后，在房產(chǎn)尚未交付之前，就存在著同一房產(chǎn)被再次買賣或者被抵押的可能性，也存在著受讓人要求轉(zhuǎn)讓人交付房產(chǎn)的債權(quán)無法按合同約定的期限實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)過當(dāng)事人向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記，使債權(quán)通過登記的方式記載下來并予以公示，這樣，債權(quán)轉(zhuǎn)化為準(zhǔn)物權(quán)，債權(quán)的義務(wù)主體成為了不特定的，能夠?qū)沟谌?，即具有排他性，以阻斷其他人取得房產(chǎn)權(quán)利的可能性，防止轉(zhuǎn)讓人一房多賣以及將房產(chǎn)抵押的風(fēng)險(xiǎn)。

2、登記順位保證效力

房產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)登記，也可能是在同一物上設(shè)立多個(gè)并存的物權(quán)所為的登記，為了防止未來可能發(fā)生的在同一物之上多項(xiàng)物權(quán)并存和競(jìng)合的矛盾，預(yù)告登記能將各項(xiàng)權(quán)利按照時(shí)間的先后順序預(yù)先予以排列，并按照該順序?yàn)槊恳粋€(gè)物權(quán)確定一個(gè)實(shí)現(xiàn)的順序。如建設(shè)單位申請(qǐng)?jiān)诮üこ痰谝淮蔚盅侯A(yù)告登記后，又對(duì)在建工程余額申請(qǐng)第二次抵押預(yù)告登記，則在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，第一次抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)順序應(yīng)排在第二次抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)之前，這就是順位保證效力。

3、破產(chǎn)保護(hù)效力

預(yù)告登記的權(quán)利已經(jīng)物權(quán)化，是具有了物權(quán)效力的請(qǐng)求權(quán)，因此應(yīng)享有優(yōu)先于一般債權(quán)的效力。即當(dāng)房屋所有權(quán)人陷于破產(chǎn)時(shí)，經(jīng)過預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)具有對(duì)抗其他債權(quán)人、優(yōu)先破產(chǎn)債權(quán)的效力，預(yù)告登記所指向的房產(chǎn)不列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，使請(qǐng)求權(quán)發(fā)生指定的效果。

4、追及效力

追及效力是指將來的房產(chǎn)無論轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)讓給誰，或者房產(chǎn)被誰占有，經(jīng)過預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)人只要按照所簽訂的合同履行約定的義務(wù)后，都有權(quán)向房產(chǎn)實(shí)際占有人追及房屋所有權(quán)或者通過處分房產(chǎn)獲得收益優(yōu)先償還債務(wù)的權(quán)利。

廣東邦昊律師事務(wù)所唐云軍律師解析：

預(yù)告登記的權(quán)利人辦理預(yù)告登記時(shí)，其尚未實(shí)際取得物權(quán)，而只是享有以物權(quán)實(shí)現(xiàn)為內(nèi)容的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。預(yù)告登記的目的就在于確保這種債權(quán)請(qǐng)求權(quán)能夠?qū)崿F(xiàn)，并最終完成不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的順利變動(dòng)。

本登記，即對(duì)于已實(shí)際發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)所進(jìn)行的登記。換言之，本登記是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的產(chǎn)生、轉(zhuǎn)移、變更、消滅而進(jìn)行的公示。在基于法律行為發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的情形下，本登記一旦完成，物權(quán)變動(dòng)的法律效果就實(shí)際發(fā)生。

【法律依據(jù)】

《民法典》第二百二十一條，當(dāng)事人簽訂買賣房屋的協(xié)議或者簽訂其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。

預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起九十日內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。

唐云軍律師簡介

唐云軍律師現(xiàn)廣東邦昊律師事務(wù)所主任律師，22年專職律師從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，其中擔(dān)任8年主任律師，豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，對(duì)各類疑難復(fù)雜案件能快速挖掘痛點(diǎn)及快速制定策劃維權(quán)方案。“受人之托，忠人之事”執(zhí)業(yè)理念，辦案認(rèn)真負(fù)責(zé)，明辨篤行，并憑籍專業(yè)和整體的法律團(tuán)隊(duì)智慧，為客戶提供良好的法律服務(wù)體驗(yàn)的同時(shí)，為客戶提供最專業(yè)、極致的法律服務(wù)，助您擺脫繁瑣的法律訴訟程序，降低風(fēng)險(xiǎn)并最大化受益。聯(lián)系電話：13543405099。